Santo Domingo.- Entre los casos más judicializados de conflictos que surgen en edificios de departamentos se encuentran, en primer lugar, el impago de las cuotas de mantenimiento; la alteración de fachadas y construcciones ilegales; variar el uso de la tierra, estableciendo alquileres cortos y para empresas, además de las luchas por controlar los órganos de gestión (administración o consejos de administración).
“El caso del aparcamiento tiene una connotación algo más delicada, porque provocan problemas inmediatos, en el sitioque puede derivar en delitos como palizas y lesiones, y terminar en homicidios, ya vistos en varias ocasiones», explicó Santiago Henríquez Urbán, abogado experto en Derecho del Condominio.
Consultado sobre cómo proceder ante estas dificultades, el experto, quien es socio fundador de la firma HENGO Abogados de Condominios, citó las sentencias de la Corte Constitucional que dejan en claro la facultad de los consorcios de condóminos legalmente constituidos para registrar privilegios e incluso apoderarse del inmueble, una vez que agoten los procedimientos previos establecidos para que el propietario pague.
En relación con el pago de derechos, la Ley 50-38, en sus artículos 18 y 33, establece que se registrará un privilegio de condominio y, de ahí, un medio de ejecución y/o embargo de la unidad funcional.
Luchas por controlar las juntas directivas
En los casos de conflictos que se generan por el control de los órganos de administración del condominio, se crean controversias que terminan en litigios por nulidad de asambleas, muchas veces debido a que un grupo intenta ponerse por encima de la voluntad de la mayoría o cuando se intenta desconocer el derecho que tienen los demás copropietarios.
A esto se suma, muchas veces, la dificultad de realizar asambleas en condominios muy grandes porque no está presente la mayoría exigida por la ley.
«Estos casos son los que creo justifican una pronta modificación de la Ley 50-38 de Condominios. Por ejemplo, la ley dominicana no permite reuniones en segunda convocatoria, como ocurre con las leyes francesa, española y otras comparadas, para resolver problemas como la apatía colectiva, en la que un grupo importante opta por no asistir a las asambleas, dificultando que el órgano más grande del condominio, la Asamblea, se reúna válidamente», dijo Henríquez Urbán.
Sin embargo, sostiene que, si la Ley de Condominios tuviera la figura de doble convocatoria, se podría actuar con la cantidad de personas que asistan a la segunda reunión del conglomerado; luego, los que asistieron podrían tomar decisiones por la mayoría. De ahí que sea difícil que una asamblea se celebre y tome decisiones, especialmente cuando se trata de edificios con cientos de unidades funcionales, como los que se construyen hoy en día.
Para el experto, estos son uno de los problemas que más se presentan cuando hay autogestión y los que más malestar generan entre las familias, además de llevar a la devaluación del inmueble, ya que cuando alguien opta por vender, a veces ahuyenta a quien viene.
Qué hacer antes de acudir a los tribunales
Henríquez Urbán considera que los administradores deben primero socializar de manera amigable con el deudor; luego, tramitar el cobro de la deuda; dirigirle una carta; luego una citación judicial y, finalmente, iniciar el proceso legal en caso de que el condómino no obtenga el derecho.
Por ser una tarifa que no es contractual ni por servicio, sino una obligación legal, no es necesario enviar facturas, dijo Henríquez Urbán, quien citó como un grave error que se cometa suspender servicios, vulnerando derechos fundamentales de los condóminos, como el agua y el gas.
Esto porque las sentencias del Tribunal Constitucional TC/0482/16, TC/0289/16, TC/0525/17 y TC/0813/24 establecen no suspender el servicio de agua a los deudores; ni electricidad, contemplada en las sentencias TC/0289/16 y TC/0372/16, respectivamente, ni gas, conforme a la sentencia TC/0512/25 sobre condominios.
Dónde ventilar o acudir en los casos
La Ley de Condominios, en su artículo 17, otorga competencia a los Tribunales de Tierras para conocer de los conflictos entre condóminos. Sin embargo, el embargo inmobiliario, resultante de la inscripción de un privilegio de condominio, corresponde a la Jurisdicción Civil.
“Es decir que el artículo 17 se aplica entre condóminos, pero para lo que tiene que ver con falta de pago pasa a la Jurisdicción Civil u ordinaria, es decir, poder a través de un ministerio de abogados, precedido de una asamblea entre los dueños de los departamentos”, añadió el experto.
Aunque el Consejo Distrital, en particular, cuenta con un departamento que puede mediar entre las partes en conflicto para su resolución, no tiene una incidencia tan directa ni es obligatorio acatar el asesoramiento o la mediación. Las solicitudes tampoco abundan.
ALGO MÁS
Promover la educación
Urbán propone, antes de entrar en diferencias y pasar al lado judicial, que se promueva la educación, el respeto a la Constitución y la Ley 50-38, así como conocer las reglas de la copropiedad en materia de condominios para que la gente entienda más, ya que en el imaginario estos temas son de una manera y en realidad es de otra, antes de acudir a los tribunales por las heridas que se generan.
